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 不動産プロ岐阜

不動産の活用方法には数え切れないほどの選択肢があり、お客様のご希望や立地条件・不動産の状態によって判断基準もさまざまです。まずは主要な利活用方法を参考にしながら検討いたしますが、過去の事例にない新しいアイデアも含めて柔軟に対応させていただきます。

過去には、こんなご相談をいただきました。

01
商業店舗に駐車場として貸していた土地が、店舗の閉鎖により突然解約になりました。何かいい活用方法はありませんか?


今後、借地のニーズが見込みにくい場所であることを、ご相談者様にお伝えしたところ、売却の意向を確認しました。一部を隣地所有者に売却、残地を弊社が買取って住宅用地として販売いたしました。

02
幹線道路沿いの畑を相続したものの畑を続けるつもりはありません。どうしたらいいでしょうか?


土地の立地・形状・面積がトランクルーム用地にマッチしていたため売却せずに、トランクルーム専門業者をご紹介し、安定した収益事業とすることができました。

03
娘と同居することになり、娘の自宅が空き家になります。どうしたらいいでしょうか?


ご相談者様のご意向をお聞きしたところ、売却をご希望でした。弊社にて買取りをご提案し、リノベーション工事後に戸建賃貸住宅として再生しました。

04
所有する築35年程の賃貸マンションは、修繕を怠ったため劣化が激しく、ほとんどの入居者が退去してしまい困っています。


調査の結果、大規模修繕工事が可能と確認できたため、マンションの再生をご提案いたしました。その結果、現在はほぼ満室まで回復し、マンション経営を軌道に乗せるお手伝いができました。

05
父親が建てた築50年の木造借家8棟を相続により所有しています。入居者も高齢化し、建物の修理費もかさむため管理に頭を痛めています。


お話をお聞きすると、自宅の耐震工事に資金で悩まれているとのことだったので、弊社にて現状買取りし、オーナーチェンジをご提案いたしました。
ご相談者様には十分な改築資金が準備できるだけでなく、わずらわしい入居者管理からも解放されたと、ご満足いただけました。

空き家・空き地の活用のご提案例

1. アパート・マンションを建てる

1. アパート・マンションを建てる

150坪以上の広さで、長期的にみて安定した収益が得られる立地条件だと見込まれる場合に適しています。

メリット
  • 長期的な収入が得られる。
  • 融資を利用すれば、少額の自己資金で大きなレバレッジ効果が得られる。
  • 団体生命保険の加入により万が一の場合に生命保険代わりになる。
  • 経済変動の影響を受けにくい。
  • 相続税評価減や固定資産税、所得税、住民税を抑えられる効果が得られる。
デメリット
  • 空室・滞納のリスクがある。
  • 金利変動の影響を受ける。
  • 長期的な運用が前提になり、すぐに売却して現金化をすることが難しい。
  • 地価の下落や建物本体の老朽化を避けられない。
  • 地震や大雨など災害リスクがある。
ここに注意!
  • 物件の立地が安定した収益を長期的に得られる可能性が高いかどうかの事前の情報収集とマーケット分析をし、賃貸ニーズを確実に把握することが重要です。
  • 募集活動や入居者からのクレーム対応、滞納リスクの回避、家賃の集金業務などが発生するため、信頼できる管理会社への委託が大切です。
  • 災害リスクに対応するため、ハザードマップなどを活用し災害リスクが少ない立地かどうかや建物の耐震性・耐火性をチェックし、万が一の場合に備えて適切な保険に加入しておきましょう。

 

2. 賃貸戸建てを建てる

2. 賃貸戸建てを建てる

30坪程度の比較的狭い土地や地形・方位など条件の悪い土地の活用に適しています。

メリット
  • 賃貸戸建てはアパートやマンションとの競合が少ないため、安定した賃貸経営が可能。
  • 入居期間が比較的長い傾向があり、空室の発生リスクが低い。
  • 入居者からの購入ニーズや中古戸建として売却が可能。
  • 間取りの自由度が高く、画一的なプランになりにくい。
  • 戸数が比較的少ないため、管理がしやすい。
デメリット
  • アパートやマンションに比べると建築単価は低いものの投資効率は落ちるため、収益性は低くなる傾向にある。
  • 入居者の退去後のメンテナンスやリフォーム費用が高額になりやすい。
  • 間取りやデザインのトレンドが変化するため、借り手がすぐに見つからない可能性がある。
ここに注意!
  • 戸建賃貸といえども一定のアパート・マンションの入居ニーズのあるエリアであることや小中学校の学区がいいエリアであるかといった視点で市場調査を十分行うことが大切です。

  • 戸建賃貸住宅は一度にかかる修繕費用が多額になる可能性があります。将来の修繕に備えて十分な資金の確保が必要です。

  • 空室が発生すると収入がゼロとなり、アパートやマンションのような他の部屋の賃料で固定費をカバーできません。

3. 駐車場

3. 駐車場

100坪以上の土地で周辺にアパートやマンション、医療機関、ドラックストア、スーパーや商業施設があり、貸駐車場としてのニーズが高いと考えられる土地の活用に適しています。

メリット
  • 比較的少額の初期投資で土地活用が可能。
  • 解約後の原状回復や売却がしやすい。
  • 入居者管理がしやすい。
  • 一時的な活用方法として勧めやすい。
デメリット
  • アパート・マンションや賃貸戸建に比べると低リスク低リターンである。
  • 相続税評価減や固定資産税、所得税、住民税を抑える効果は少ない。
ここに注意!
  • 青空駐車場といえども草刈りや清掃など、一定の管理業務は必要になります。

 

4. コインパーキング

4. コインパーキング

1時間や30分単位など一時的に駐車したい方が利用する、駅の近くや商業施設が近くにある土地の活用に適しています。

メリット
  • 時間貸し駐車場として必要な工事費は原則駐車場経営会社負担となり、オーナー側の負担はない。
  • 月極駐車場相場賃料より高い借上げ賃料が設定される傾向があり、収益性の面では有利。
  • 狭小地や変形地であっても車 1台分のスペースから対応可能。
  • 最短3ヶ月からオーナーの希望期間のみの借上げが可能。
  • 駐車場の設計・施工・管理・運営・清掃・集金・メンテナンスはすべて駐車場運営会社が行う。
デメリット
  • 商業地や駅徒歩10分圏内など、適正立地が限定される。
  • 相続税評価減や固定資産税、所得税、住民税を抑える効果は少ない。
ここに注意!
  • 一般的には住宅地の中心部で月極駐車場のニーズが高く、病院や商業施設の近くではコインパーキングのニーズが高い傾向にあります。周辺環境を観察してコインパーキング経営に向いた立地かどうかを見極めることが大切です。

  • 1日当たりの稼働時間の変動や管理コストによる収入のばらつきを想定して収益を見積もることが重要です。

  • 近隣に安い駐車場ができると稼働率が落ちて収入が減少する可能性があります。周辺の相場を定期的にチェックし、料金体系に反映しましょう。

5. 商業系の店舗を建てる

5. 商業系の店舗を建てる

商圏・動線・物件(面・線・点)の3要素から成功要因があると見込まれる土地の活用方法となり、他の方法に比べて、より綿密なコンサルティングが必要となります。

メリット

以下の6つのチェックポイントをクリアすれば成功する確率は高いといえます。

  • 立地条件と商圏の質はどうか?
  • ターゲットとなる層が住んでいるか?
  • 需給バランスはどうか?
  • 競合の状況はどうか?
  • 集客ポイントはどこか?
  • 人が通る方向から店が見えているか?
デメリット
  • ターゲットとコンセプトがあわないと失敗するリスクがある。
  • 多額の出店コストがかかる。
  • 綿密な事業計画が必要。
6. 賃貸併用住宅

6. 賃貸併用住宅

賃貸ニーズのある立地条件でありながら所有する敷地にゆとりがあり、そこに住み続けることを前提に自宅の建築資金を家賃収入で軽減したい場合に適しています。

メリット
  • 賃貸を併用することによってローン返済の負担軽減が可能。
  • 家賃収入が老後の資金を確保する手段になる。
  • 広い自宅スペースを賃貸併用住宅に建て替えにより有効活用が可能。
デメリット
  • 一戸建住宅に比べると建築費やローンの金額が高くなるため、入居率の低下や家賃の下落によりローンの返済金額を賄いきれないリスクがある。
  • 同一建物に賃借人が住んでいるため、クレームが直接寄せられたり、トラブルに巻き込まれる可能性がある。
  • 収益物件になるため建物を売却する場合は、価格が下がる可能性がある。
ここに注意!
  • オーナーと賃借人が同一の敷地内で生活するため、騒音や生活時間帯の違いで起こるトラブルを避けるべく部屋の配置や設計にも気を配ることが大切です。

  • 賃貸併用住宅と言えども建築予定地がアパート経営に適しているかの見極めが大切です。

  •  賃貸併用住宅を有利に売却するためには、たえず稼働率を高くし、賃貸部分の収益性をしっかり確保することが大切です。

7. 老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅

7. 老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅

市街化区域内に限らず、市街化調整区域や都市計画区域外でも建築可能なため、郊外に比較的大きな土地を保有している場合の活用に適しています。

メリット
  • 日本の65歳以上の人口は、2019年9月時点での推計で総人口の28.4%となり、今後も需要が拡大する傾向。
  • 地域貢献度が非常に高く、オーナーの社会的信用にも繋がる。
  • アパートやマンション経営の難しい郊外の土地活用に向いている。
デメリット
  • テナントである介護事業所が撤退した場合に他の用途への転用が難しくなる。
  • 初期費用が高額なため、公的融資や補助金制度などを活用する必要がある。
  • 介護施設は種類がさまざまなため、自治体との協議やテナントとなる介護事業者の選定などは慎重に行わなければならない。
ここに注意!
  • 全国にはまだまだ足りていない介護施設ですがスポット的には供給過剰の地域もあり、慎重な市場調査と空室リスクの見極めが大切です。
  • 契約期間内の中途解約リスクに対応するため、契約内容へのペナルティ条項の設定が重要です。
  • 介護施設経営は今後の需給バランスの予測が立てにくく、大きな投資のリスクヘッジとして契約期間や賃料改定条件などの収入条件については十分な検討が必要です。

 

8. トランクルーム

8. トランクルーム

住宅や事業所が多い地域で、周囲にトランクルームがすでに稼働しているといったニーズが高いと思われる土地の活用に向いています。

メリット
  • アパートやマンションに比べると初期費用や管理コストが少なく、短期間で費用の回収が可能。
  • 土地の形状や日当たりの良さなど住宅に求められる良好な条件が必要ない。
  • 借地借家法に縛られず、オーナー側は正当事由が無くても解約が可能。
  • アパートやマンション経営と違って借主とのトラブルが少ない傾向にある。
デメリット
  • 初期費用や管理コストが安価であることから、高い利回りでも高い収益は期待できない。
  • 以前は減価償却資産であったトランクルームは建築基準法上の建築物として扱われるようになり、家屋や土地の固定資産税が軽減されず、税金面での優遇は小さい。
  • トランクルームは家屋扱いのためコンテナを担保にした融資は理論上可能だが、市場価格が不透明で融資が受けにくい傾向がある。
  • トランクルームに適したエリアの土地かどうかの見極めが難しい。
  • トランクルームは人の出入りが少なく、治安の悪化を防ぐために防犯カメラや電灯などの設置が必要。
  • トランクルームはまだまだ成熟市場とは言えず、集客の手段が限られ、借り手が付くまでの期間が長い傾向にある。

 

 

9. ハウスリースバック

9. ハウスリースバック

現在の家を離れたくないけど「老後の生活資金」「子供の教育費」など、まとまった資金の必要な場合に家を売却して、売却後も賃貸として住み続けられる不動産売却方式です。

メリット
  • 売主が賃借人として賃料を支払うことが分かっているので比較的買い手がつきやすい。
  • 所有権のみを第三者に譲渡するため、現金化までの時間が短縮できる。
  • 売主は売却後も退去せずに住み続けられる。
  • 住宅ローンの支払いが難しい状況での打開策の1つになる。
デメリット
  • 自宅の所有権が第三者に渡るため、不動産は所有資産ではなくなる。
  • 通常の売却方式と比較して売却価格が下がる可能性がある。
  • 売却した不動産は賃貸物件として家賃を支払う必要がある。
ここに注意!
  • 売却後の賃貸の家賃は、所有権を取得した第三者の意向が反映されます。したがって不動産の売却額だけでなく、契約後の家賃やルールに関する契約内容の把握が重要です。
  • 不動産の買取側に対する信頼感も大切です。